Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
(2. Buch)
Dritter Titel:
Miete. Pacht
I. Miete
§ 535
[Inhalt des Mietvertrages]
Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der vermieteten Sache während der Mietzeit
zu gewähren. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter den vereinbarten Mietzins zu entrichten.
§ 536
[Vermieterpflichten]
Der Vermieter hat die vermietete Sache dem Mieter in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauche geeigneten Zustande
zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustande zu erhalten.
§ 537
[Mängel der vermieteten Sache]
(1) Ist die vermietete Sache zur Zeit der Überlassung an den Mieter mit einem Fehler behaftet, der ihre Tauglichkeit
zu dem vertragsmäßigen Gebrauch aufhebt oder mindert, oder entsteht im Laufe der Miete ein solcher Fehler,
so ist der Mieter für die Zeit, während deren die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung des Mietzinses befreit,
für die Zeit, während deren die Tauglichkeit gemindert ist, nur zur Entrichtung eines nach
den §§ 472, 473 zu bemessenden
Teiles des Mietzinses verpflichtet. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit kommt nicht in Betracht.
(2) Absatz 1 Satz 1 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. Bei der Vermietung eines
Grundstücks steht die Zusicherung einer bestimmten Größe der Zusicherung einer Eigenschaft gleich.
(3) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
§ 538
[Schadensersatzpflicht des Vermieters]
(1) Ist ein Mangel der im § 537 bezeichneten Art bei dem Abschluß des Vertrages
vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später infolge eines Umstandes, den der Vermieter zu vertreten hat,
oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der im
§ 537 bestimmten Rechte Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen.
(2) Im Falle des Verzugs des Vermieters kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen
Aufwendungen verlangen.
§ 539
[Kenntnis des Mangels durch den Mieter]
Kennt der Mieter bei dem Abschlusse des Vertrags den Mangel der gemieteten Sache, so stehen ihm die
in den §§ 537, 538 bestimmten Rechte nicht zu.
Ist dem Mieter ein Mangel der im § 537 Abs.1 bezeichneten Art infolge
grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben oder nimmt er eine mangelhafte Sache an, obschon er den Mangel kennt,
so kann er diese Rechte nur unter den Voraussetzungen geltend machen, unter welchen dem Käufer einer mangelhaften
Sache nach den §§ 460, 464
Gewähr zu leisten ist.
§ 540
[Ausschluß der Gewährleistung durch Vertrag]
Eine Vereinbarung, durch welche die Verpflichtung des Vermieters zur Vertretung von Mängeln der vermieteten Sache erlassen
oder beschränkt wird, ist nichtig, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschweigt.
§ 541 [Rechtsmängelhaftung]
Wird durch das Recht eines Dritten dem Mieter der vertragsmäßige
Gebrauch der gemieteten Sache ganz oder zum Teil entzogen, so
finden die Vorschriften der §§ 537, 538, des §
539 Satz 1 und des § 540 entsprechende Anwendung.
§ 541a [Maßnahmen zur Erhaltung]
Der Mieter von Räumen hat Einwirkungen auf die Mietsache
zu dulden, die zur Erhaltung der Mieträume oder des Gebäudes
erforderlich sind.
§ 541b [Maßnahmen zur Verbesserung]
(1) Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume
oder sonstiger Teile des Gebäudes oder zur Einsparung von
Heizenergie hat der Mieter zu dulden, es sei denn, daß die
Maßnahme insbesondere unter Berücksichtigung der vorzunehmenden
Arbeiten, der baulichen Folgen, vorausgegangener Verwendungen
des Mieters oder der zu erwartenden Erhöhung des Mietzinses
für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeuten
würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen
des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu
rechtfertigen ist; die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses
ist nicht zu berücksichtigen, wenn die gemieteten Räume
oder sonstigen Teile des Gebäudes lediglich in einen Zustand
versetzt werden, wie er allgemein üblich ist.
(2) Der Vermieter hat dem Mieter zwei Monate vor dem Beginn
der Maßnahme deren Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche
Dauer sowie die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses schriftlich
mitzuteilen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats,
der auf den Zugang der Mitteilung folgt, für den Ablauf des
nächsten Monats zu kündigen. Hat der Mieter gekündigt,
ist die Maßnahme bis zum Ablauf der Mietzeit zu unterlassen.
Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die mit keiner
oder nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten
Räume verbunden sind und zu keiner oder nur zu einer unerheblichen
Erhöhung des Mietzinses führen.
(3) Aufwendungen, die der Mieter infolge der Maßnahme
machen mußte, hat der Vermieter in einem den Umständen
nach angemessenen Umfang zu ersetzen; auf Verlangen hat der Vermieter
Vorschuß zu leisten.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine
zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
§ 542 [Kündigungsgrund bei Nichtgewähren
des Gebrauchs]
(1) Wird dem Mieter der vertragsmäßige Gebrauch
der gemieteten Sache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt
oder wieder entzogen, so kann der Mieter ohne Einhaltung einer
Kündigungsfrist das Mietverhältnis kündigen. Die
Kündigung ist erst zulässig, wenn der Vermieter eine
ihm von dem Mieter bestimmte angemessene Frist hat verstreichen
lassen, ohne Abhilfe zu schaffen. Der Bestimmung einer Frist bedarf
es nicht, wenn die Erfüllung des Vertrags infolge des die
Kündigung rechtfertigenden Umstandes für den Mieter
kein Interesse hat.
(2) Wegen einer unerheblichen Hinderung oder Vorenthaltung
des Gebrauchs ist die Kündigung nur zulässig, wenn sie
durch ein besonderes Interesse des Mieters gerechtfertigt wird.
(3) Bestreitet der Vermieter die Zulässigkeit der erfolgten
Kündigung, weil er den Gebrauch der Sache rechtzeitig gewährt
oder vor dem Ablaufe der Frist die Abhilfe bewirkt habe, so trifft
ihn die Beweislast.
§ 543 [Verweisungsnorm für die
fristlose Kündigung]
Auf das dem Mieter nach § 542 zustehende Kündigungsrecht
finden die Vorschriften der §§ 539 bis 541 sowie die
für die Wandelung bei dem Kaufe geltenden Vorschriften der
§§ 469 bis 471 entsprechende Anwendung. Bei einem Mietverhältnis
über Wohnraum ist eine Vereinbarung, durch die das Kündigungsrecht
ausgeschlossen oder eingeschränkt wird, unwirksam.
§ 544 [Kündigungsgrund der Gesundheitsgefährdung]
Ist eine Wohnung oder ein anderer zum Aufenthalte von Menschen
bestimmter Raum so beschaffen, daß die Benutzung mit einer
erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist, so kann
der Mieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist
kündigen, auch wenn er die gefahrbringende Beschaffenheit
bei dem Abschlusse des Vertrags gekannt oder auf die Geltendmachung
der ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte verzichtet
hat.
§ 545 [Anzeige eines Mangels]
(1) Zeigt sich im Laufe der Miete ein Mangel der gemieteten
Sache oder wird eine Vorkehrung zum Schutze der Sache gegen eine
nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dem
Vermieter unverzüglich Anzeige zu machen. Das gleiche gilt,
wenn sich ein Dritter ein Recht an der Sache anmaßt.
(2) Unterläßt der Mieter die Anzeige, so ist er
zum Ersatze des daraus entstehenden Schadens verpflichtet; er
ist, soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige
Abhilfe zu schaffen außerstande war, nicht berechtigt, die
im § 537 bestimmten Rechte geltend zu machen oder nach §
542 Abs. 1 Satz 3 ohne Bestimmung einer Frist zu kündigen
oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen.
§ 546 [Lasten der vermieteten Sache]
Die auf der vermieteten Sache ruhenden Lasten hat der Vermieter
zu tragen.
§ 547 [Ersetzung der notwendigen
Verwendungen]
(1) Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die auf die
Sache gemachten notwendigen Verwendungen zu ersetzen. Der Mieter
eines Tieres hat jedoch die Fütterungskosten zu tragen.
(2) Die Verpflichtung des Vermieters zum Ersatze sonstiger
Verwendungen bestimmt sich nach den Vorschriften über die
Geschäftsführung ohne Auftrag.
§ 547a [Recht des Mieters zur Wegnahme]
(1) Der Mieter ist berechtigt, eine Einrichtung, mit der er
die Sache versehen hat, wegzunehmen.
(2) Der Vermieter von Räumen kann die Ausübung des
Wegnahmerechts des Mieters durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung
abwenden, es sei denn, daß der Mieter ein berechtigtes Interesse
an der Wegnahme hat.
(3) Eine Vereinbarung, durch die das Wegnahmerecht des Mieters
von Wohnraum ausgeschlossen wird, ist nur wirksam, wenn ein angemessener
Ausgleich vorgesehen ist.
§ 548 [Haftung für vertragsmäßigen
Gebrauch]
Veränderungen oder Verschlechterungen der gemieteten
Sache, die durch den vertragsmäßigen Gebrauch herbeigeführt
werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.
§ 549 [Untervermietung]
(1) Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht
berechtigt, den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten zu
überlassen, insbesondere die Sache weiter zu vermieten.
Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das
Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen,
sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.
(2) Entsteht für den Mieter von Wohnraum nach dem Abschluß
des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums
einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von
dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen; dies gilt nicht,
wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der
Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst
dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann.
Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen
Erhöhung des Mietzinses zuzumuten, so kann er die Erlaubnis
davon abhängig machen, daß der Mieter sich mit einer
solchen Erhöhung einverstanden erklärt. Eine zum Nachteil
des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(3) Überläßt der Mieter den Gebrauch einem
Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauche zur Last
fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die
Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.
§ 549a (aufgehoben)
§ 550 [Gebrauch der Mietsache entgegen
dem Vertag]
Macht der Mieter von der gemieteten Sache einen vertragswidrigen
Gebrauch und setzt er den Gebrauch ungeachtet einer Abmahnung
des Vermieters fort, so kann der Vermieter auf Unterlassung klagen.
§ 550a [Keine Vertragsstrafenvereinbarung]
Eine Vereinbarung, durch die sich der Vermieter von Wohnraum
eine Vertragsstrafe vom Mieter versprechen läßt, ist
unwirksam.
§ 550b [Sicherheitsleistung des
Mieters; Mietkaution]
(1) Hat bei einem Mietverhältnis über Wohnraum der
Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen
Sicherheit zu leisten, so darf diese das Dreifache des auf einen
Monat entfallenden Mietzinses vorbehaltlich der Regelung in Absatz
2 Satz 3 nicht übersteigen. Nebenkosten, über die gesondert
abzurechnen ist, bleiben unberücksichtigt. Ist eine Geldsumme
bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen
Teilleistungen berechtigt; die erste Teilleistung ist zu Beginn
des Mietverhältnisses fällig.
(2) Ist bei einem Mietverhältnis über Wohnraum eine
als Sicherheit bereitzustellende Geldsumme dem Vermieter zu überlassen,
so hat er sie von seinem Vermögen getrennt bei einer öffentlichen
Sparkasse oder bei einer Bank zu dem für Spareinlagen mit
gesetzlicher Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.
Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung
ist unwirksam.
(4) Bei Wohnraum, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims
ist, besteht für den Vermieter keine Verpflichtung, die Sicherheitsleistung
zu verzinsen.
§ 551 [Entrichtung des Mietzinses
und Fälligkeit]
Beachte: Vgl. hierzu auch Gesetz zur Regelung der Miethöhe
vom 18.12.1974 (BGBl. I S. 3603, 3604); abgedruckt unter Nr. 6.
(1) Der Mietzins ist am Ende der Mietzeit zu entrichten. Ist
der Mietzins nach Zeitabschnitten bemessen, so ist er nach dem
Ablaufe der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten.
(2) Der Mietzins für ein Grundstück ist, sofern
er nicht nach kürzeren Zeitabschnitten bemessen ist, nach
dem Ablaufe je eines Kalendervierteljahrs am ersten Werktage des
folgenden Monats zu entrichten.
§ 552 [Mietzinszahlung bei persönlicher
Verhinderung des Mieters]
Der Mieter wird von der Entrichtung des Mietzinses nicht dadurch
befreit, daß er durch einen in seiner Person liegenden Grund
an der Ausübung des ihm zustehenden Gebrauchsrechts verhindert
wird. Der Vermieter muß sich jedoch den Wert der ersparten
Aufwendungen sowie derjenigen Vorteile anrechnen lassen, welche
er aus einer anderweitigen Verwertung des Gebrauchs erlangt. Solange
der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen
Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren,
ist der Mieter zur Entrichtung des Mietzinses nicht verpflichtet.
§ 552a [Unabdingbarkeit von Zurückbehaltungs-
und Aufhebungsrechten]
Der Mieter von Wohnraum kann entgegen einer vertraglichen
Bestimmung gegen eine Mietzinsforderung mit einer Forderung auf
Grund des § 538 aufrechnen oder wegen einer solchen Forderung
ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht
dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit des
Mietzinses schriftlich angezeigt hat.
§ 553 [Vertragswidriger Gebrauch
als Grund für fristlose Kündigung]
Der Vermieter kann ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist
das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter oder derjenige,
welchem der Mieter den Gebrauch der gemieteten Sache überlassen
hat, ungeachtet einer Abmachung des Vermieters einen vertragswidrigen
Gebrauch der Sache fortsetzt, der die Rechte des Vermieters in
erheblichem Maße verletzt, insbesondere einem Dritten den
ihm unbefugt überlassenen Gebrauch beläßt, oder
die Sache durch Vernachlässigung der dem Mieter obliegenden
Sorgfalt erheblich gefährdet.
§ 554 [Kündigungsgrund des Mietzahlungsverzuges]
(1) Der Vermieter kann das Mietverhältnis ohne Einhaltung
einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter
1. für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung
des Mietzinses oder eines nicht unerheblichen Teils des Mietzinses
im Verzug ist, oder
2. in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine
erstreckt, mit der Entrichtung des Mietzinses in Höhe eines
Betrages in Verzug gekommen ist, der den Mietzins für zwei
Monate erreicht. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der
Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich
der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte
und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung
erklärt.
(2) Ist Wohnraum vermietet, so gelten ergänzend die folgenden
Vorschriften:
1. Im Falle des Absatzes 1 Satz 1 Nr. 1 ist der rückständige
Teil des Mietzinses nur dann als nicht unerheblich anzusehen,
wenn er den Mietzins für einen Monat übersteigt; dies
gilt jedoch nicht, wenn der Wohnraum zu nur vorübergehendem
Gebrauch vermietet ist.
2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn bis zum
Ablauf eines Monats nach Eintritt der Rechtshängigkeit des
Räumungsanspruchs hinsichtlich des fälligen Mietzinses
und der fälligen Entschädigung nach § 557 Abs.
1 Satz 1 der Vermieter befriedigt wird oder eine öffentliche
Stelle sich zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn
der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits
eine nach Satz 1 unwirksame Kündigung vorausgegangen ist.
3. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung
ist unwirksam.
§ 554a [Kündigungsgrund der
Unzumutbarkeit]
Ein Mietverhältnis über Räume kann ohne Einhaltung
einer Kündigungsfrist gekündigt werden, wenn ein Vertragsteil
schuldhaft in solchem Maße seine Verpflichtungen verletzt,
insbesondere den Hausfrieden so nachhaltig stört, daß
dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht
zugemutet werden kann. Eine entgegenstehende Vereinbarung ist
unwirksam.
§ 554b [Unwirksamkeit von Vereinbarungen
über fristlose Kündigungen]
Eine Vereinbarung, nach welcher der Vermieter von Wohnraum
zur Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist
aus anderen als den im Gesetz genannten Gründen berechtigt
sein soll, ist unwirksam.
§ 555 (aufgehoben)
§ 556 [Rückgabeverpflichtung
des Mieters]
(1) Der Mieter ist verpflichtet, die gemietete Sache nach
der Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.
(2) Dem Mieter eines Grundstücks steht wegen seiner Ansprüche
gegen den Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht nicht zu.
(3) Hat der Mieter den Gebrauch der Sache einem Dritten überlassen,
so kann der Vermieter die Sache nach der Beendigung des Mietverhältnisses
auch von dem Dritten zurückfordern.
§ 556a [Möglichkeit des Mieters
zum Wiederspruch gegen die Kündigung; Härteklausel]
(1) Der Mieter kann der Kündigung eines Mietverhältnisses
über Wohnraum widersprechen und vom Vermieter die Fortsetzung
des Mietverhältnisses verlangen, wenn die vertragsmäßige
Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder
seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter
Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht
zu rechtfertigen ist. Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener
Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden
kann. Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters
werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 564
a Abs. 1 Satz 2 angegebenen Gründe berücksichtigt, soweit
nicht die Gründe nachträglich entstanden sind.
(2) Im Falle des Absatzes 1 kann der Mieter verlangen, daß
das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter
Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Ist
dem Vermieter nicht zuzumuten, das Mietverhältnis nach den
bisher geltenden Vertragsbedingungen fortzusetzen, so kann der
Mieter nur verlangen, daß es unter einer angemessenen Änderung
der Bedingungen fortgesetzt wird.
(3) Kommt keine Einigung zustande, so wird über eine
Fortsetzung des Mietverhältnisses und über deren Dauer
sowie über die Bedingungen, nach denen es fortgesetzt wird,
durch Urteil Bestimmung getroffen. Ist ungewiß, wann voraussichtlich
die Umstände wegfallen, auf Grund deren die Beendigung des
Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie
eine Härte bedeutet, so kann bestimmt werden, daß das
Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird.
(4) Der Mieter kann eine Fortsetzung des Mietverhältnisses
nicht verlangen,
1. wenn er das Mietverhältnis gekündigt hat;
2. wenn ein Grund vorliegt, aus dem der Vermieter zur Kündigung
ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist berechtigt ist.
(5) Die Erklärung des Mieters, mit der er der Kündigung
widerspricht und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt,
bedarf der schriftlichen Form. Auf Verlangen des Vermieters soll
der Mieter über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich
Auskunft erteilen.
(6) Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses
ablehnen, wenn der Mieter den Widerspruch nicht spätestens
zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses dem
Vermieter gegenüber erklärt hat. Hat der Vermieter nicht
rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist den in § 564
a Abs. 2 bezeichneten Hinweis erteilt, so kann der Mieter den
Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits
erklären.
(7) Eine entgegenstehende Vereinbarung ist unwirksam.
(8) Diese Vorschriften gelten nicht für Mietverhältnisse
der in § 564 b Abs. 7 Nr. 1, 2, 4 und 5 genannten Art.
§ 556b [Verlangen auf Fortsetzen
von befristeten Mietverhältnissen]
(1) Ist ein Mietverhältnis über Wohnraum auf bestimmte
Zeit eingegangen, so kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses
verlangen, wenn sie auf Grund des § 556 a im Falle einer
Kündigung verlangt werden könnte. Im übrigen gilt
§ 556 a sinngemäß.
(2) Hat der Mieter die Umstände, welche das Interesse
des Vermieters an der fristgemäßen Rückgabe des
Wohnraums begründen, bei Abschluß des Mietvertrages
gekannt, so sind zugunsten des Mieters nur Umstände zu berücksichtigen,
die nachträglich eingetreten sind.
§ 556c [Weitere Gründe für
die Fortsetzung von Mietverhältnissen]
(1) Ist auf Grund der §§ 556 a, 556 b durch Einigung
oder Urteil bestimmt worden, daß das Mietverhältnis
auf bestimmte Zeit fortgesetzt wird, so kann der Mieter dessen
weitere Fortsetzung nach diesen Vorschriften nur verlangen, wenn
dies durch eine wesentliche Änderung der Umstände gerechtfertigt
ist oder wenn Umstände nicht eingetreten sind, deren vorgesehener
Eintritt für die Zeitdauer der Fortsetzung bestimmend gewesen
war.
(2) Kündigt der Vermieter ein Mietverhältnis, dessen
Fortsetzung auf unbestimmte Zeit durch Urteil bestimmt worden
ist, so kann der Mieter der Kündigung widersprechen und vom
Vermieter verlangen, das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit
fortzusetzen. Haben sich Umstände, die für die Fortsetzung
bestimmend gewesen waren, verändert, so kann der Mieter eine
Fortsetzung des Mietverhältnisses nur nach § 556 a verlangen;
unerhebliche Veränderungen bleiben außer Betracht.
§ 557 [Schadensersatzansprüche
bei Rückgabeverspätung]
(1) Gibt der Mieter die gemietete Sache nach der Beendigung
des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter
für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung den
vereinbarten Mietzins verlangen; bei einem Mietverhältnis
über Räume kann er anstelle dessen als Entschädigung
den Mietzins verlangen, der für vergleichbare Räume
ortsüblich ist. Die Geltendmachung eines weiteren Schadens
ist nicht ausgeschlossen.
(2) Der Vermieter von Wohnraum kann jedoch einen weiteren
Schaden nur geltend machen, wenn die Rückgabe infolge von
Umständen unterblieben ist, die der Mieter zu vertreten hat;
der Schaden ist nur insoweit zu ersetzen, als den Umständen
nach die Billigkeit eine Schadloshaltung erfordert. Dies gilt
nicht, wenn der Mieter gekündigt hat.
(3) Wird dem Mieter von Wohnraum nach § 721 oder §
794 a der Zivilprozeßordnung eine Räumungsfrist gewährt,
so ist er für die Zeit von der Beendigung des Mietverhältnisses
bis zum Ablauf der Räumungsfrist zum Ersatz eines weiteren
Schadens nicht verpflichtet.
(4) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den
Absätzen 2 und 3 abweicht, ist unwirksam.
§ 557a [Rückerstattung des
Mietzinses]
(1) Ist der Mietzins für eine Zeit nach der Beendigung
des Mietverhältnisses im voraus entrichtet, so hat ihn der
Vermieter nach Maßgabe des § 347 oder, wenn die Beendigung
wegen eines Umstandes erfolgt, den er nicht zu vertreten hat,
nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten
Bereicherung zurückzuerstatten.
(2) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine
zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
§ 558 [Regelung der Verjährung]
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen
oder Verschlechterungen der vermieteten Sache sowie die Ansprüche
des Mieters auf Ersatz von Verwendungen oder auf Gestattung der
Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten.
(2) Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters
beginnt mit dem Zeitpunkt, in welchem er die Sache zurückerhält,
die Verjährung der Ansprüche des Mieters beginnt mit
der Beendigung des Mietverhältnisses.
(3) Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf
Rückgabe der Sache verjähren auch die Ersatzansprüche
des Vermieters.
§ 559 [Vermieterpfandrecht]
Der Vermieter eines Grundstücks hat für seine Forderungen
aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten
Sachen des Mieters. Für künftige Entschädigungsforderungen
und für den Mietzins für eine spätere Zeit als
das laufende und das folgende Mietjahr kann das Pfandrecht nicht
geltend gemacht werden. Es erstreckt sich nicht auf die der Pfändung
nicht unterworfenen Sachen.
§ 560 [Pfandrechtserlöschen]
Das Pfandrecht des Vermieters erlischt mit der Entfernung
der Sachen von dem Grundstück, es sei denn, daß die
Entfernung ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters erfolgt.
Der Vermieter kann der Entfernung nicht widersprechen, wenn sie
im regelmäßigen Betriebe des Geschäfts des Mieters
oder den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entsprechend
erfolgt oder wenn die zurückbleibenden Sachen zur Sicherung
des Vermieters offenbar ausreichen.
§ 561 [Selbsthilferecht des Vermieters]
(1) Der Vermieter darf die Entfernung der seinem Pfandrecht
unterliegenden Sachen, soweit er ihr zu widersprechen berechtigt
ist, auch ohne Anrufen des Gerichts verhindern und, wenn der Mieter
auszieht, die Sachen in seinen Besitz nehmen.
(2) Sind die Sachen ohne Wissen oder unter Widerspruch des
Vermieters entfernt worden, so kann er die Herausgabe zum Zwecke
der Zurückschaffung in das Grundstück und, wenn der
Mieter ausgezogen ist, die Überlassung des Besitzes verlangen.
Das Pfandrecht erlischt mit dem Ablauf eines Monats, nachdem der
Vermieter von der Entfernung der Sachen Kenntnis erlangt hat,
wenn nicht der Vermieter diesen Anspruch vorher gerichtlich geltend
gemacht hat.
§ 562 [Abwendungsbefugnis des Mieters
durch Sicherheitsleistung]
Der Mieter kann die Geltendmachung des Pfandrechts des Vermieters
durch Sicherheitsleistung abwenden; er kann jede einzelne Sache
dadurch von dem Pfandrechte befreien, daß er in Höhe
ihres Wertes Sicherheit leistet.
§ 563 [Pfändungspfandrecht]
Wird eine dem Pfandrechte des Vermieters unterliegende Sache
für einen anderen Gläubiger gepfändet, so kann
diesem gegenüber das Pfandrecht nicht wegen des Mietzinses
für eine frühere Zeit als das letzte Jahr vor der Pfändung
geltend gemacht werden.
§ 564 [Ende des Mietverhältnisses]
(1) Das Mietverhältnis endigt mit dem Ablaufe der Zeit,
für die es eingegangen ist.
(2) Ist die Mietzeit nicht bestimmt, so kann jeder Teil das
Mietverhältnis nach den Vorschriften des § 565 kündigen.
§ 564a [Form der Kündigung]
(1) Die Kündigung eines Mietverhältnisses über
Wohnraum bedarf der schriftlichen Form. In dem Kündigungsschreiben
sollen die Gründe der Kündigung angegeben werden.
(2) Der Vermieter von Wohnraum soll den Mieter auf die Möglichkeit
des Widerspruchs nach § 556 a sowie auf die Form und die
Frist des Widerspruchs rechtzeitig hinweisen.
(3) Die Absätze 1 und 2 gelten nicht für Mietverhältnisse
der in § 564 b Abs. 7 Nr. 1 und 2 genannten Art. Absatz 1
Satz 2 und Absatz 2 gelten nicht für Mietverhältnisse
der in § 564 b Abs. 7 Nr. 4 und 5 genannten Art.
§ 564b [Berechtigtes Interesse des
Vermieters an der Kündigung]
(1) Ein Mietverhältnis über Wohnraum kann der Vermieter
vorbehaltlich der Regelung in Absatz 4 nur kündigen, wenn
er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses
hat.
(2) Als ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung
des Mietverhältnisses ist es insbesondere anzusehen, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft
nicht unerheblich verletzt hat;
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich,
die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen
benötigt. Ist an den vermieteten Wohnräumen nach der
Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet
und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann
sich der Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des Satzes
1 nicht vor Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung an
ihn berufen. Ist die ausreichende Versorgung der Bevölkerung
mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde
oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet, so verlängert
sich die Frist nach Satz 2 auf fünf Jahre. Diese Gebiete werden durch
Rechtsverordnung der Landesregierungen
für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren
bestimmt;
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses
an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks
gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.
Die Möglichkeit, im Falle einer anderweitigen Vermietung
als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt dabei
außer Betracht. Der Vermieter kann sich auch nicht
darauf berufen, daß er die Mieträume im Zusammenhang
mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter
erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern
will. Ist an den vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung
an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum
veräußert worden, so kann sich der Erwerber in Gebieten,
die die Landesregierung nach Nummer 2 Satz 4 bestimmt hat, nichtvor
Ablauf von fünf Jahren seit der Veräußerung an
ihn darauf berufen, daß er die Mieträume veräußern
will;
4. der Vermieter nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume
oder Teile eines Grundstücks dazu verwenden will,
a) Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder
b) den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit
Nebenräumen und Grundstücksteilen auszustatten,
und er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile
beschränkt. Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines
Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten
Monats zulässig. Der Mieter kann eine angemessene Senkung
des Mietzinses verlangen. Verzögert sich der Beginn der Bauarbeiten,
so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses
um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.
(3) Als berechtigte Interessen des Vermieters werden nur die
Gründe berücksichtigt, die in dem Kündigungsschreiben
angegeben sind, soweit sie nicht nachträglich entstanden
sind.
(4) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem
vom Vermieter selbst bewohnten Wohngebäude
1. mit nicht mehr als zwei Wohnungen oder
2. mit drei Wohnungen, wenn mindestens eine der Wohnungen
durch Ausbau oder Erweiterung eines vom Vermieter selbst bewohnten
Wohngebäudes nach dem 31. Mai 1990 und vor dem 1. Juni 1999
fertiggestellt worden ist,
kann der Vermieter kündigen, auch
wenn die Voraussetzungen des Absatzes 1 nicht vorliegen, im Falle
der Nummer 2 beim Abschluß eines Mietvertrages nach
Fertigstellung der Wohnung jedoch nur, wenn er den Mieter
bei Vertragsschluß auf diese Kündigungsmöglichkeit
hingewiesen hat. Die Kündigungsfrist verlängert sich
in diesem Fall um drei Monate. Dies gilt entsprechend für
Mietverhältnisse über Wohnraum innerhalb der vom Vermieter
selbst bewohnten
Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach Absatz 7 von der Anwendung
dieser Vorschriften ausgenommen ist. In dem Kündigungsschreiben
ist anzugeben, daß die Kündigung nicht auf die Voraussetzungen
des Absatzes 1 gestützt wird.
(5) Weitergehende Schutzrechte des Mieters bleiben unberührt.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung
ist unwirksam.
(7) Diese Vorschriften gelten nicht für Mietverhältnisse:
1. über Wohnraum, der zu nur vorübergehendem Gebrauch
vermietet ist,
2. über Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten
Wohnung ist und den der Vermieter ganz oder überwiegend mit
Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum
nicht zum dauernden Gebrauch für eine Familie überlassen
ist,
3. über Wohnraum, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims
ist,
4. über Wohnraum in Ferienhäusern und Ferienwohnungen
in Ferienhausgebieten, der vor dem 1. Juni 1995 dem Mieter überlassen
worden ist, wenn der Vermieter den Mieter bei Vertragsschluß
auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den
Absätzen 1 bis 6 hingewiesen hat,
5. über Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen
Rechts im Rahmen der ihr durch Gesetz zugewiesenen Aufgaben angemietet
hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf oder in Ausbildung
befindlichen Personen zu überlassen, wenn sie den Mieter bei
Vertragsschluß auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die
Ausnahme von den Absätzen 1 bis 6 hingewiesen hat.
§ 564c [Fortsetzung des Mietverhältnisses
bei Zeitbestimmung]
(1) Ist ein Mietverhältnis über Wohnraum auf bestimmte
Zeit eingegangen, so kann der Mieter spätestens zwei Monate
vor der Beendigung des Mietverhältnisses durch schriftliche
Erklärung gegenüber dem Vermieter die Fortsetzung des
Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen, wenn nicht
der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des
Mietverhältnisses hat. § 564 b gilt entsprechend.
(2) Der Mieter kann keine Fortsetzung des Mietverhältnisses
nach Absatz 1 oder nach § 556 b verlangen, wenn
1. das Mietverhältnis für nicht mehr als fünf
Jahre eingegangen worden ist,
2. der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
a) die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem
Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen
nutzen will oder
b) in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder
so wesentlich verändern oder instandsetzen will, daß
die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses
erheblich erschwert würden, oder
c) Räume, die mit Rücksicht auf das Bestehen eines
Dienstverhältnisses vermietet worden sind, an einen anderen
zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will und
3. der Vermieter dem Mieter diese Absicht bei Vertragsschluß
schriftlich mitgeteilt hat. Verzögert sich die vom Vermieter
beabsichtigte Verwendung der Räume ohne sein Verschulden,oder
teilt der Vermieter dem Mieter nicht drei Monate vor Ablauf der
Mietzeit schriftlich mit, daß seine Verwendungsabsicht noch
besteht, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses
um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.
§ 565 [Frist für die Kündigung]
(1) Bei einem Mietverhältnis über Grundstücke,
Räume oder im Schiffsregister eingetragene Schiffe ist die
Kündigung zulässig,
1. wenn der Mietzins nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag
für den Ablauf des folgenden Tages;
2. wenn der Mietzins nach Wochen bemessen ist, spätestens
am ersten Werktag einer Woche für den Ablauf des folgenden
Sonnabends;
3. wenn der Mietzins nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten
bemessen ist, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats
für den Ablauf des übernächsten Monats, bei einem
Mietverhältnis über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke
oder im Schiffsregister eingetragene Schiffe jedoch nur für
den Ablauf eines Kalendervierteljahres.
(1a) Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume
ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines
Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres
zulässig.
(2) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist die
Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats
für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
Nach fünf, acht und zehn Jahren seit der Überlassung
des Wohnraums verlängert sich die Kündigungsfrist um
jeweils drei Monate. Eine Vereinbarung, nach welcher der Vermieter
zur Kündigung unter Einhaltung einer kürzeren Frist
berechtigt sein soll, ist nur wirksam, wenn der Wohnraum zu nur
vorübergehendem Gebrauch vermietet ist. Eine Vereinbarung,
nach der die Kündigung nur für den Schluß bestimmter
Kalendermonate zulässig sein soll, ist unwirksam.
(3) Ist Wohnraum, den der Vermieter ganz oder überwiegend
mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, Teil der vom
Vermieter selbst bewohnten Wohnung, jedoch nicht zum dauernden
Gebrauch für eine Familie überlassen, so ist die Kündigung
zulässig,
1. wenn der Mietzins nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag
für den Ablauf des folgenden Tages;
2. wenn der Mietzins nach Wochen bemessen ist, spätestens
am ersten Werktag einer Woche für den Ablauf des folgenden
Sonnabends;
3. wenn der Mietzins nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten
bemessen ist, spätestens am Fünfzehnten eines Monats
für den Ablauf dieses Monats.
(4) Bei einem Mietverhältnis über bewegliche Sachen
ist die Kündigung zulässig,
1. wenn der Mietzins nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag
für den Ablauf des folgenden Tages,
2. wenn der Mietzins nach längeren Zeitabschnitten bemessen
ist, spätestens am dritten Tag vor dem Tag, mit dessen Ablauf
das Mietverhältnis endigen soll.
(5) Absatz 1 Nr. 3, Absatz 2 Satz 1, Absatz 3 Nr. 3, Absatz
4 Nr. 2 sind auch anzuwenden, wenn ein Mietverhältnis unter
Einhaltung der gesetzlichen Frist vorzeitig gekündigt werden
kann.
§ 565a [Eintritt der Verlängerung
bei Mietverhältnissen auf Zeit oder unter Bedingung]
(1) Ist ein Mietverhältnis über Wohnraum auf bestimmte
Zeit eingegangen und ist vereinbart, daß es sich mangels
Kündigung verlängert, so tritt die Verlängerung
ein, wenn es nicht nach den Vorschriften des § 565 gekündigt
wird.
(2) Ist ein Mietverhältnis über Wohnraum unter einer
auflösenden Bedingung geschlossen, so gilt es nach Eintritt
der Bedingung als auf unbestimmte Zeit verlängert. Kündigt
der Vermieter nach Eintritt der Bedingung und verlangt der Mieter
auf Grund des § 556 a die Fortsetzung des Mietverhältnisses,
so sind zu seinen Gunsten nur Umstände zu berücksichtigen,
die nach Abschluß des Mietvertrages eingetreten sind.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung
ist nur wirksam, wenn der Wohnraum zu nur vorübergehendem
Gebrauch vermietet ist oder es sich um ein Mietverhältnis
der in § 565 Abs. 3 genannten Art handelt.
§ 565b [Regeln für von Dienstverhältnissen
abhängigen Wohnungen]
Ist Wohnraum mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses
vermietet, so gelten die besonderen Vorschriften der §§
565 c und 565 d.
§ 565c [Zulässigkeit der Kündigung]
Ist das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit eingegangen,
so ist nach Beendigung des Dienstverhältnisses eine Kündigung
des Vermieters zulässig
1. bei Wohnraum, der weniger als zehn Jahre überlassen
war, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für
den Ablauf des
a) übernächsten Monats, wenn der Wohnraum für
einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt
wird,
b) nächsten Monats, wenn das Mietverhältnis vor
dem 1. September 1993 eingegangen worden ist und der Wohnraum
für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten dringend
benötigt wird;
2. spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats
für den Ablauf dieses Monats, wenn das Dienstverhältnis
seiner Art nach die Überlassung des Wohnraums, der in unmittelbarer
Beziehung oder Nähe zur Stätte der Dienstleistung steht,
erfordert hat und der Wohnraum aus dem gleichen Grunde für
einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt
wird. Im übrigen bleibt § 565 unberührt.
§ 565d [Recht des Mieters zum Widerspruch
gegen die Kündigung]
(1) Bei Anwendung der §§ 556 a, 556 b sind auch
die Belange des Dienstberechtigten zu berücksichtigen.
(2) Hat der Vermieter nach § 565 c Satz 1 Nr. 1 gekündigt,
so gilt § 556a mit der Maßgabe, daß der Vermieter
die Einwilligung zur Fortsetzung des Mietverhältnisses verweigern
kann, wenn der Mieter den Widerspruch nicht spätestens einen
Monat vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt
hat.
(3) Die §§ 556 a, 556 b gelten nicht, wenn
1. der Vermieter nach § 565 c Satz 1 Nr. 2 gekündigt
hat;
2. der Mieter das Dienstverhältnis gelöst hat, ohne
daß ihm von dem Dienstberechtigten gesetzlich begründeter
Anlaß gegeben war, oder der Mieter durch sein Verhalten
dem Dienstberechtigten gesetzlich begründeten Anlaß
zur Auflösung des Dienstverhältnisses gegeben hat.
§ 565e [Beendigung des Mietverhältnisses
bei Dienstwohnungen]
Ist Wohnraum im Rahmen eines Dienstverhältnisses überlassen,
so gelten für die Beendigung des Rechtsverhältnisses
hinsichtlich des Wohnraums die Vorschriften über die Miete
entsprechend, wenn der zur Dienstleistung Verpflichtete den Wohnraum
ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet
hat oder in dem Wohnraum mit seiner Familie einen eigenen Hausstand
führt.
§ 566 [Form des Mietvertrages]
Ein Mietvertrag über ein Grundstück, der für
längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, bedarf der schriftlichen
Form. Wird die Form nicht beobachtet, so gilt der Vertrag als
für unbestimmte Zeit geschlossen; die Kündigung ist
jedoch nicht für eine frühere Zeit als für den
Schluß des ersten Jahres zulässig.
§ 567 [Mietverträge mit Dauer
von mehr als 30 Jahren]
Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als dreißig
Jahre geschlossen, so kann nach dreißig Jahren jeder Teil
das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist
kündigen. Die Kündigung ist unzulässig, wenn der
Vertrag für die Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters
geschlossen ist.
§ 568 [Verlängerung durch Fortsetzen
des Gebrauches]
Wird nach dem Ablaufe der Mietzeit der Gebrauch der Sache
von dem Mieter fortgesetzt, so gilt das Mietverhältnis als
auf unbestimmte Zeit verlängert, sofern nicht der Vermieter
oder der Mieter seinen entgegenstehenden Willen binnen einer Frist
von zwei Wochen dem anderen Teile gegenüber erklärt.
Die Frist beginnt für den Mieter mit der Fortsetzung des
Gebrauchs, für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in welchem
er von der Fortsetzung Kenntnis erlangt.
§ 569 [Kündigungsrecht bei Tod
des Mieters]
(1) Stirbt der Mieter, so ist sowohl der Erbe als der Vermieter
berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen
Frist zu kündigen. Die Kündigung kann nur für den
ersten Termin erfolgen, für den sie zulässig ist.
(2) Die Vorschriften des Absatzes 1 gelten nicht, wenn die
Voraussetzungen für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses
nach den §§ 569 a oder 569 b gegeben sind.
§ 569a [Fortsetzung des Mietverhältnisses
mit Familienangehörigen]
(1) In ein Mietverhältnis über Wohnraum, in dem
der Mieter mit seinem Ehegatten den gemeinsamen Hausstand führt,
tritt mit dem Tode des Mieters der Ehegatte ein. Erklärt
der Ehegatte binnen eines Monats, nachdem er von dem Tode des
Mieters Kenntnis erlangt hat, dem Vermieter gegenüber, daß
er das Mietverhältnis nicht fortsetzen will, so gilt sein
Eintritt in das Mietverhältnis als nicht erfolgt; §
206 gilt entsprechend.
(2) Wird in dem Wohnraum ein gemeinsamer Hausstand mit einem
oder mehreren anderen Familienangehörigen geführt, so
treten diese mit dem Tode des Mieters in das Mietverhältnis
ein. Das gleiche gilt, wenn der Mieter einen gemeinsamen Hausstand
mit seinem Ehegatten und einem oder mehreren anderen Familienangehörigen
geführt hat und der Ehegatte in das Mietverhältnis nicht
eintritt. Absatz 1 Satz 2 gilt entsprechend; bei mehreren Familienangehörigen
kann jeder die Erklärung für sich abgeben. Sind mehrere
Familienangehörige in das Mietverhältnis eingetreten,
so können sie die Rechte aus dem Mietverhältnis nur
gemeinsam ausüben. Für die Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis
haften sie als Gesamtschuldner.
(3) Der Ehegatte oder die Familienangehörigen haften,
wenn sie in das Mietverhältnis eingetreten sind, neben dem
Erben für die bis zum Tode des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten
als Gesamtschuldner; im Verhältnis zu dem Ehegatten oder
den Familienangehörigen haftet der Erbe allein.
(4) Hat der Mieter den Mietzins für einen nach seinem
Tode liegenden Zeitraum im voraus entrichtet und treten sein Ehegatte
oder Familienangehörige in das Mietverhältnis ein, so
sind sie verpflichtet, dem Erben dasjenige herauszugeben, was
sie infolge der Vorausentrichtung des Mietzinses ersparen oder
erlangen.
(5) Der Vermieter kann das Mietverhältnis unter Einhaltung
der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Ehegatten
oder Familienangehörigen, der in das Mietverhältnis
eingetreten ist, ein wichtiger Grund vorliegt; die Kündigung
kann nur für den ersten Termin erfolgen, für den sie
zulässig ist. § 556 a ist entsprechend anzuwenden.
(6) Treten in ein Mietverhältnis über Wohnraum der
Ehegatte oder andere Familienangehörige nicht ein, so wird
es mit dem Erben fortgesetzt. Sowohl der Erbe als der Vermieter
sind berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der
gesetzlichen Frist zu kündigen; die Kündigung kann nur
für den ersten Termin erfolgen, für den sie zulässig
ist.
(7) Eine von den Absätzen 1, 2 oder 5 abweichende Vereinbarung
ist unwirksam.
§ 569b [Fortsetzung des Mietvertrages
bei gemeinsamem Vertrag von Ehepartnern]
Ein Mietverhältnis über Wohnraum, den Eheleute gemeinschaftlich
gemietet haben und in dem sie den gemeinsamen Hausstand führen,
wird beim Tode eines Ehegatten mit dem überlebenden Ehegatten
fortgesetzt. § 569 a Abs. 3, 4 gilt entsprechend. Der überlebende
Ehegatte kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen
Frist kündigen; die Kündigung kann nur für den
ersten Termin erfolgen, für den sie zulässig ist.
§ 570 [Kündigungsgrund der Versetzung
des Mieters]
Militärpersonen, Beamte, Geistliche und Lehrer an öffentlichen
Unterrichtsanstalten können im Falle der Versetzung nach
einem anderen Orte das Mietverhältnis in Ansehung der Räume,
welche sie für sich oder ihre Familie an dem bisherigen Garnison-
oder Wohnorte gemietet haben, unter Einhaltung der gesetzlichen
Frist kündigen. Die Kündigung kann nur für den
ersten Termin erfolgen, für den sie zulässig ist.
§ 570a [Kündigungsregeln bei
Vereinbarung eines Rücktrittsrechts]
Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum gelten, wenn
der Wohnraum an den Mieter überlassen ist, für ein vereinbartes
Rücktrittsrecht die Vorschriften dieses Titels über
die Kündigung und ihre Folgen entsprechend.
§ 570b [Vorkaufsrecht des Mieters]
Beachte: § 570 b ist nicht anzuwenden, wenn der Kaufvertrag
mit dem Dritten vor dem 1. September 1993 abgeschlossen worden
ist; vgl. Art. 6 Abs. 4 Gesetz vom 21.7.1993 (BGBl. I S. 1257).
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung
an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder
begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist
der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter
die Wohnräume an eine zu seinem Hausstand gehörende
Person oder an einen Familienangehörigen verkauft.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über
den Inhalt des Kaufvertrages ist mit einer Unterrichtung des Mieters
über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf denjenigen
über, der das Mietverhältnis nach § 569 a Abs.
1 oder 2 fortsetzt.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung
ist unwirksam.
§ 571 [Kauf bricht nicht Miete]
(1) Wird das vermietete Grundstück nach der Überlassung
an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert,
so tritt der Erwerber an Stelle des Vermieters in die sich während
der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden
Rechte und Verpflichtungen ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Verpflichtungen nicht, so
haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden
Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage
verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergange des
Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der
Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis
für den ersten Termin kündigt, für den die Kündigung
zulässig ist.
§ 572 [Recht an der Sicherheitsleistung
des Mieters]
Hat der Mieter des veräußerten Grundstücks
dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen
Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten
Rechte ein. Zur Rückgewähr der Sicherheit ist er nur
verpflichtet, wenn sie ihm ausgehändigt wird oder wenn er
dem Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr
übernimmt.
§ 573 [Verfügungen über
den Mietzins vor dessen Fälligkeit]
Hat der Vermieter vor dem Übergang des Eigentums über
den Mietzins, der auf die Zeit der Berechtigung des Erwerbers
entfällt, verfügt, so ist die Verfügung insoweit
wirksam, als sie sich auf den Mietzins für den zur Zeit des
Übergangs des Eigentums laufenden Kalendermonat bezieht;
geht das Eigentum nach dem fünfzehnten Tage des Monats über,
so ist die Verfügung auch insoweit wirksam, als sie sich
auf den Mietzins für den folgenden Kalendermonat bezieht.
Eine Verfügung über den Mietzins für eine spätere
Zeit muß der Erwerber gegen sich gelten lassen, wenn er
sie zur Zeit des Überganges des Eigentums kennt.
§ 574 [Rechtsgeschäft in Ansehung
der Mietzinsforderung]
Ein Rechtsgeschäft, das zwischen dem Mieter und dem Vermieter
in Ansehung der Mietzinsforderung vorgenommen wird, insbesondere
die Entrichtung des Mietzinses, ist dem Erwerber gegenüber
wirksam, soweit es sich nicht auf den Mietzins für eine spätere
Zeit als den Kalendermonat bezieht, in welchem der Mieter von
dem Übergang des Eigentums Kenntnis erlangt; erlangt der
Mieter die Kenntnis nach dem fünfzehnten Tage des Monats,
so ist das Rechtsgeschäft auch insoweit wirksam, als es sich
auf den Mietzins für den folgenden Kalendermonat bezieht.
Ein Rechtsgeschäft, das nach dem Übergange des Eigentums
vorgenommen wird, ist jedoch unwirksam, wenn der Mieter bei der
Vornahme des Rechtsgeschäfts von dem Übergange des Eigentums
Kenntnis hat.
§ 575 [Regelung der Aufrechnung gegenüber
dem Erwerber]
Soweit die Entrichtung des Mietzinses an den Vermieter nach
§ 574 dem Erwerber gegenüber wirksam ist, kann der Mieter
gegen die Mietzinsforderung des Erwerbers eine ihm gegen den Vermieter
zustehende Forderung aufrechnen. Die Aufrechnung ist ausgeschlossen,
wenn der Mieter die Gegenforderung erworben hat, nachdem er von
dem Übergange des Eigentums Kenntnis erlangt hat, oder wenn
die Gegenforderung erst nach der Erlangung der Kenntnis und später
als der Mietzins fällig geworden ist.
§ 576 [Vermieteranzeige über
die Übertragung des Eigentums]
(1) Zeigt der Vermieter dem Mieter an, daß er das Eigentum
an dem vermieteten Grundstück auf einen Dritten übertragen
habe, so muß er in Ansehung der Mietzinsforderung die angezeigte
Übertragung dem Mieter gegenüber gegen sich gelten lassen,
auch wenn sie nicht erfolgt oder nicht wirksam ist.
(2) Die Anzeige kann nur mit Zustimmung desjenigen zurückgenommen
werden, welcher als der neue Eigentümer bezeichnet worden
ist.
§ 577 [Verweisungsnorm für Fälle
der Belastung des Mietgrundstückes]
Wird das vermietete Grundstück nach der Überlassung
an den Mieter von dem Vermieter mit dem Rechte eines Dritten belastet,
so finden die Vorschriften der §§ 571 bis 576 entsprechende
Anwendung, wenn durch die Ausübung des Rechtes dem Mieter
der vertragsmäßige Gebrauch entzogen wird. Hat die
Ausübung des Rechtes nur eine Beschränkung des Mieters
in dem vertragsmäßigen Gebrauche zur Folge, so ist
der Dritte dem Mieter gegenüber verpflichtet, die Ausübung
zu unterlassen, soweit sie den vertragsmäßigen Gebrauch
beeinträchtigen würde.
§ 578 [Vor Überlassung der Mietsache
vorgenommene Veräußerung ud Belastung]
Hat vor der Überlassung des vermieteten Grundstücks
an den Mieter der Vermieter das Grundstück an einen Dritten
veräußert oder mit einem Rechte belastet, durch dessen
Ausübung der vertragsmäßige Gebrauch dem Mieter
entzogen oder beschränkt wird, so gilt das gleiche wie in
den Fällen des § 571 Abs. 1 und des § 577, wenn
der Erwerber dem Vermieter gegenüber die Erfüllung der
sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Verpflichtungen übernommen
hat.
§ 579 [Verweisungsnorm für Weiterveräußerung
oden -belastung durch Erwerber]
Wird das vermietete Grundstück von dem Erwerber weiterveräußert
oder belastet, so finden die Vorschriften des § 571 Abs.
1 und der §§ 572 bis 578 entsprechende Anwendung. Erfüllt
der neue Erwerber die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden
Verpflichtungen nicht, so haftet der Vermieter dem Mieter nach
§ 571 Abs. 2.
§ 580 [Bestimmung für das Mietverhältnis
von Räumen]
Die Vorschriften über die Miete von Grundstücken
gelten, soweit nicht ein anderes bestimmt ist, auch für die
Miete von Wohnräumen und anderen Räumen.
§ 580a [Mietvertrag für ein
Schiff]
(1) Die Vorschriften der §§ 571, 572, 576 bis 579
gelten im Fall der Veräußerung oder Belastung eines
im Schiffsregister eingetragenen Schiffs sinngemäß.
(2) Eine Verfügung, die der Vermieter vor dem Übergang
des Eigentums über den auf die Zeit der Berechtigung des
Erwerbers entfallenden Mietzins getroffen hat, ist dem Erwerber
gegenüber wirksam. Das gleiche gilt von einem Rechtsgeschäft,
das zwischen dem Mieter und dem Vermieter über die Mietzinsforderung
vorgenommen wird, insbesondere von der Entrichtung des Mietzinses;
ein Rechtsgeschäft, das nach dem Übergang des Eigentums
vorgenommen wird, ist jedoch unwirksam, wenn der Mieter bei der
Vornahme des Rechtsgeschäfts von dem Übergang des Eigentums
Kenntnis hat. § 575 gilt sinngemäß.
II. Pacht
§ 581 [Inhalt eines Pachtvertrages,
Anwendung des Mietrechts]
(1) Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet,
dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstandes und
den Genuß der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer
ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind,
während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter
ist verpflichtet, dem Verpächter den vereinbarten Pachtzins
zu entrichten.
(2) Auf die Pacht mit Ausnahme der Landpacht sind, soweit
sich nicht aus den §§ 582 bis 584 b etwas anderes ergibt,
die Vorschriften über die Miete entsprechend anzuwenden.
§ 582 [Grundstücksverpachtung
unter Einschluß von Inventar]
(1) Wird ein Grundstück mit Inventar verpachtet, so obliegt
dem Pächter die Erhaltung der einzelnen Inventarstücke.
(2) Der Verpächter ist verpflichtet, Inventarstücke
zu ersetzen, die infolge eines vom Pächter nicht zu vertretenden
Umstandes in Abgang kommen. Der Pächter hat jedoch den gewöhnlichen
Abgang der zum Inventar gehörenden Tiere insoweit zu ersetzen,
als dies einer ordnungsmäßigen Wirtschaft entspricht.
§ 582a [Inventarübernahme zum
Schätzwert]
(1) Übernimmt der Pächter eines Grundstücks
das Inventar zum Schätzwert mit der Verpflichtung, es bei
Beendigung der Pacht zum Schätzwert zurückzugewähren,
so trägt er die Gefahr des zufälligen Untergangs und
der zufälligen Verschlechterung des Inventars. Innerhalb
der Grenzen einer ordnungsmäßigen Wirtschaft kann er
über die einzelnen Inventarstücke verfügen.
(2) Der Pächter hat das Inventar in dem Zustand zu erhalten
und in dem Umfang laufend zu ersetzen, der den Regeln einer ordnungsmäßigen
Wirtschaft entspricht. Die von ihm angeschafften Stücke werden
mit der Einverleibung in das Inventar Eigentum des Verpächters.
(3) Bei Beendigung der Pacht hat der Pächter das vorhandene
Inventar dem Verpächter zurückzugewähren. Der Verpächter
kann die Übernahme derjenigen von dem Pächter angeschafften
Inventarstücke ablehnen, welche nach den Regeln einer ordnungsmäßigen
Wirtschaft für das Grundstück überflüssig
oder zu wertvoll sind; mit der Ablehnung geht das Eigentum an
den abgelehnten Stücken auf den Pächter über. Besteht
zwischen dem Gesamtschätzwert des üernommenen und dem
des zurückzugewährenden Inventars ein Unterschied, so
ist dieser in Geld auszugleichen. Den Schätzwerten sind die
Preise im Zeitpunkt der Beendigung der Pacht zugrunde zu legen.
§ 583 [Pfandrecht des Pächters]
(1) Dem Pächter eines Grundstücks steht für
die Forderungen gegen den Verpächter, die sich auf das mitgepachtete
Inventar beziehen, ein Pfandrecht an den in seinen Besitz gelangten
Inventarstücken zu.
(2) Der Verpächter kann die Geltendmachung des Pfandrechts
des Pächters durch Sicherheitsleistung abwenden. Er kann
jedes einzelne Inventarstück dadurch von dem Pfandrecht befreien,
daß er in Höhe des Wertes Sicherheit leistet.
§ 583a [Zulässige Beschränkung
der Verfügungsbeschränkung]
Vertragsbestimmungen, die den Pächter eines Betriebes
verpflichten, nicht oder nicht ohne Einwilligung des Verpächters
über Inventarstücke zu verfügen oder Inventar an
den Verpächter zu veräußern, sind nur wirksam,
wenn sich der Verpächter verpflichtet, das Inventar bei der
Beendigung des Pachtverhältnisses zum Schätzwert zu
erwerben.
§ 584 [Frist zur Kündigung bei
nicht bestimmter Pachtzeit]
(1) Ist bei der Pacht eines Grundstücks oder eines Rechts
die Pachtzeit nicht bestimmt, so ist die Kündigung nur für
den Schluß eines Pachtjahres zulässig; sie hat spätestens
am dritten Werktag des halben Jahres zu erfolgen, mit dessen Ablauf
die Pacht enden soll.
(2) Diese Vorschriften gelten bei der Pacht eines Grundstücks
oder eines Rechts auch für die Fälle, in denen das Pachtverhältnis
unter Einhaltung der gesetzlichen Frist vorzeitig gekündigt
werden kann.
§ 584a [Einschränkung der Rechte
zur Kündigung]
(1) Dem Pächter steht das in § 549 Abs. 1 bestimmte
Kündigungsrecht nicht zu.
(2) Der Verpächter ist nicht berechtigt, das Pachtverhältnis
nach § 569 zu kündigen.
(3) Eine Kündigung des Pachtverhältnisses nach §
570 findet nicht statt.
§ 584b [Verspätete Rückgabe]
Gibt der Pächter den gepachteten Gegenstand nach der
Beendigung des Pachtverhältnisses nicht zurück, so kann
der Verpächter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung
den vereinbarten Pachtzins nach dem Verhältnis verlangen,
in dem die Nutzungen, die der Pächter während dieser
Zeit gezogen hat oder hätte ziehen können, zu den Nutzungen
des ganzen Pachtjahres stehen. Die Geltendmachung eines weiteren
Schadens ist nicht ausgeschlossen.
III. Landpacht
§ 585 [Inhalt des Landpachtvertrages]
(1) Durch den Landpachtvertrag wird ein Grundstück mit
den seiner Bewirtschaftung dienenden Wohn- oder Wirtschaftsgebäuden
(Betrieb) oder ein Grundstück ohne solche Gebäude überwiegend
zur Landwirtschaft verpachtet. Landwirtschaft sind die Bodenbewirtschaftung
und die mit der Bodennutzung verbundene Tierhaltung, um pflanzliche
oder tierische Erzeugnisse zu gewinnen, sowie die gartenbauliche
Erzeugung.
(2) Für Landpachtverträge gelten § 581 Abs.
1 und die §§ 582 bis 583 a sowie die nachfolgenden besonderen
Vorschriften.
(3) Die Vorschriften über Landpachtverträge gelten
auch für die Pacht forstwirtschaftlicher Grundstücke,
wenn die Grundstücke zur Nutzung in einem überwiegend
landwirtschaftlichen Betrieb verpachtet werden.
§ 585a [Formerfordernis]
Ein Landpachtvertrag, der für länger als zwei Jahre
geschlossen wird, bedarf der schriftlichen Form. Wird die Form
nicht beachtet, so gilt der Vertrag als für unbestimmte Zeit
geschlossen.
§ 585b [Anfertigung einer Beschreibung
der Pachtsache]
(1) Der Verpächter und der Pächter sollen bei Beginn
des Pachtverhältnisses gemeinsam eine Beschreibung der Pachtsache
anfertigen, in der ihr Umfang sowie der Zustand, in dem sie sich
bei der Überlassung befindet, festgestellt werden. Dies gilt
für die Beendigung des Pachtverhältnisses entsprechend.
Die Beschreibung soll mit der Angabe des Tages der Anfertigung
versehen werden und ist von beiden Teilen zu unterschreiben.
(2) Weigert sich ein Vertragsteil, bei der Anfertigung einer
Beschreibung mitzuwirken, oder ergeben sich bei der Anfertigung
Meinungsverschiedenheiten tatsächlicher Art, so kann jeder
Vertragsteil verlangen, daß eine Beschreibung durch einen
Sachverständigen angefertigt wird, es sei denn, daß
seit der Überlassung der Pachtsache mehr als neun Monate
oder seit der Beendigung des Pachtverhältnisses mehr als
drei Monate verstrichen sind; der Sachverständige wird auf
Antrag durch das Landwirtschaftsgericht ernannt. Die insoweit
entstehenden Kosten trägt jeder Vertragsteil zur Hälfte.
(3) Ist eine Beschreibung der genannten Art angefertigt, so
wird im Verhältnis der Vertragsteile zueinander vermutet,
daß sie richtig ist.
§ 586 [Pflichten der Vertragsschließenden]
(1) Der Verpächter hat die Pachtsache dem Pächter
in einem zu der vertragsmäßigen Nutzung geeigneten
Zustand zu überlassen und sie während der Pachtzeit
in diesem Zustand zu erhalten. Der Pächter hat jedoch die
gewöhnlichen Ausbesserungen der Pachtsache, insbesondere
die der Wohn- und Wirtschaftsgebäude, der Wege, Gräben,
Dränungen und Einfriedigungen, auf seine Kosten durchzuführen.
Er ist zur ordnungsmäßigen Bewirtschaftung der Pachtsache
verpflichtet.
(2) Für die Haftung des Verpächters für Sach-
und Rechtsmängel der Pachtsache sowie für die Rechte
und Pflichten des Pächters wegen solcher Mängel gelten
die Vorschriften des § 537 Abs. 1 und 2, der §§
538 bis 541 sowie des § 545 entsprechend.
§ 586a [Pflicht zum Tragen der Lasten]
Der Verpächter hat die auf der Pachtsache ruhenden Lasten
zu tragen.
§ 587 [Entrichtung des Pachtzinses]
(1) Der Pachtzins ist am Ende der Pachtzeit zu entrichten.
Ist der Pachtzins nach Zeitabschnitten bemessen, so ist er am
ersten Werktag nach dem Ablauf der einzelnen Zeitabschnitte zu
entrichten.
(2) Der Pächter wird von der Entrichtung des Pachtzinses
nicht dadurch befreit, daß er durch einen in seiner Person
liegenden Grund an der Ausübung des ihm zustehenden Nutzungsrechts
verhindert wird. Die Vorschriften des § 552 Satz 2 und 3
gelten entsprechend.
§ 588 [Duldung von Maßnahmen
zur Verbesserung und Erhaltung]
(1) Der Pächter hat Einwirkungen auf die Pachtsache zu
dulden, die zu ihrer Erhaltung erforderlich sind.
(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Pachtsache hat der
Pächter zu dulden, es sei denn, daß die Maßnahme
für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter
Würdigung der berechtigten Interessen des Verpächters
nicht zu rechtfertigen ist. Der Verpächter hat die dem Pächter
durch die Maßnahme entstandenen Aufwendungen und entgangenen
Erträge in einem den Umständen nach angemessenen Umfang
zu ersetzen. Auf Verlangen hat der Verpächter Vorschuß
zu leisten.
(3) Soweit der Pächter infolge von Maßnahmen nach
Absatz 2 Satz 1 höhere Erträge erzielt oder bei ordnungsmäßiger
Bewirtschaftung erzielen könnte, kann der Verpächter
verlangen, daß der Pächter in eine angemessene Erhöhung
des Pachtzinses einwilligt, es sei denn, daß dem Pächter
eine Erhöhung des Pachtzinses nach den Verhältnissen
des Betriebes nicht zugemutet werden kann.
(4) Über Streitigkeiten nach den Absätzen 1 und
2 entscheidet auf Antrag das Landwirtschaftsgericht. Verweigert
der Pächter in den Fällen des Absatzes 3 seine Einwilligung,
so kann sie das Landwirtschaftsgericht auf Antrag des Verpächters
ersetzen.
§ 589 [Überlassung an Dritte;
Unterpacht]
(1) Der Pächter ist ohne Erlaubnis des Verpächters
nicht berechtigt,
1. die Nutzung der Pachtsache einem Dritten zu überlassen,
insbesondere die Sache weiter zu verpachten,
2. die Pachtsache ganz oder teilweise einem landwirtschaftlichen
Zusammenschluß zum Zwecke der gemeinsamen Nutzung zu überlassen.
(2) Überläßt der Pächter die Nutzung
der Pachtsache einem Dritten, so hat er ein Verschulden, das dem
Dritten bei der Nutzung zur Last fällt, zu vertreten, auch
wenn der Verpächter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.
§ 590
[Änderung der Nutzung]
(1) Der Pächter darf die landwirtschaftliche Bestimmung der Pachtsache nur mit vorheriger Erlaubnis
des Verpächters ändern.
(2) Zur Änderung der bisherigen Nutzung der Pachtsache ist die vorherige Erlaubnis des Verpächters nur dann erforderlich,
wenn durch die Änderung die Art der Nutzung über die Pachtzeit hinaus beeinflußt wird. Der Pächter darf
Gebäude nur mit vorheriger Erlaubnis des Verpächters errichten. Verweigert der Verpächter die Erlaubnis,
so kann sie auf Antrag des Pächters durch das Landwirtschaftsgericht ersetzt werden, soweit die Änderung
zur Erhaltung oder nachhaltigen Verbesserung der Rentabilität des Betriebes geeignet erscheint und
dem Verpächter bei Berücksichtigung seiner berechtigten Interessen zugemutet werden kann. Dies gilt nicht,
wenn der Pachtvertrag gekündigt ist oder das Pachtverhältnis in weniger als drei Jahren endet.
Das Landwirtschaftsgericht kann die Erlaubnis unter Bedingungen und Auflagen ersetzen, insbesondere eine Sicherheitsleistung
anordnen sowie Art und Umfang der Sicherheit bestimmen. Ist die Veranlassung für die Sicherheitsleistung weggefallen,
so entscheidet auf Antrag das Landwirtschaftsgericht über die Rückgabe der Sicherheit;
§ 109 der Zivilprozeßordnung gilt entsprechend.
(3) Hat der Pächter das nach § 582a zum Schätzwert übernommene Inventar
im Zusammenhang mit einer Änderung der Nutzung der Pachtsache wesentlich vermindert, so kann der Verpächter
schon während der Pachtzeit einen Geldausgleich in entsprechender Anwendung des § 582a
Abs.3 verlangen, es sei denn, daß der Erlös der veräußerten Inventarstücke zu einer zur Höhe
des Erlöses in angemessenem Verhältnis stehenden Verbesserung der Pachtsache
nach § 591 verwendet worden ist.
§ 590a
[Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch]
Macht der Pächter von der Pachtsache einen vertragswidrigen Gebrauch und setzt er den Gebrauch ungeachtet
einer Abmahnung des Verpächters fort, so kann der Verpächter auf Unterlassung klagen.
§ 590b
[Pflicht zum Ersatz der notwendigen Verwendungen]
Der Verpächter ist verpflichtet, dem Pächter die notwendigen Verwendungen auf die Pachtsache zu ersetzen.
§ 591
[Pflicht zum Ersatz nützlicher Verwendungen]
(1) Andere als notwendige Verwendungen, denen der Verpächter zugestimmt hat, hat er dem Pächter bei Beendigung
des Pachtverhältnisses zu ersetzen, soweit die Verwendungen den Wert der Pachtsache über
die Pachtzeit hinaus erhöhen (Mehrwert).
(2) Weigert sich der Verpächter, den Verwendungen zuzustimmen, so kann die Zustimmung auf Antrag des Pächters
durch das Landwirtschaftsgericht ersetzt werden, soweit die Verwendungen zur Erhaltung oder nachhaltigen Verbesserung
der Rentabilität des Betriebes geeignet sind und dem Verpächter bei Berücksichtigung seiner berechtigten
Interessen zugemutet werden können. Dies gilt nicht, wenn der Pachtvertrag gekündigt ist oder das Pachtverhältnis
in weniger als drei Jahren endet. Das Landwirtschaftsgericht kann die Zustimmung unter Bedingungen und Auflagen ersetzen.
(3) Das Landwirtschaftsgericht kann auf Antrag auch über den Mehrwert Bestimmung treffen und ihn festsetzen.
Es kann bestimmen, daß der Verpächter den Mehrwert nur in Teilbeträgen zu ersetzen hat,
und kann Bedingungen für die Bewilligung solcher Teilzahlungen festsetzen. Ist dem Verpächter ein Ersatz
des Mehrwerts bei Beendigung des Pachtverhältnisses auch in Teilbeträgen nicht zuzumuten, so kann der Pächter
nur verlangen, daß das Pachtverhältnis zu den bisherigen Bedingungen so lange fortgesetzt wird, bis der Mehrwert
der Pachtsache abgegolten ist. Kommt keine Einigung zustande, so entscheidet auf Antrag das Landwirtschaftsgericht
über eine Fortsetzung des Pachtverhältnisses.
§ 591a
[Wegnahmerecht bei Pächtereigenen Einrichtungen]
Der Pächter ist berechtigt, eine Einrichtung, mit der er die Sache versehen hat, wegzunehmen. Der Verpächter kann
die Ausübung des Wegnahmerechts durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, es sei denn,
daß der Pächter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat. Eine Vereinbarung, durch die das Wegnahmerecht
des Pächters ausgeschlossen wird, ist nur wirksam, wenn ein angemessener Ausgleich vorgesehen ist.
§ 591b
[Regelung der Verjährung und des Verjährungsbeginns]
(1) Die Ersatzansprüche des Verpächters wegen Veränderung oder Verschlechterung der verpachteten Sache
sowie die Ansprüche des Pächters auf Ersatz von Verwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme
einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten.
(2) Die Verjährung der Ersatzansprüche des Verpächters beginnt mit dem Zeitpunkt,
in welchem er die Sache zurückerhält. Die Verjährung der Ansprüche des Pächters beginnt
mit der Beendigung des Pachtverhältnisses.
(3) Mit der Verjährung des Anspruchs des Verpächters auf Rückgabe der Sache verjähren auch
die Ersatzansprüche des Verpächters.
§ 592
[Pfandrecht des Verpächters]
Der Verpächter hat für seine Forderungen aus dem Pachtverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen
des Pächters sowie an den Früchten der Pachtsache. Für künftige Entschädigungsforderungen
kann das Pfandrecht nicht geltend gemacht werden. Mit Ausnahme der in § 811 Abs.1 Nr.4 der Zivilprozeßordnung
genannten Sachen erstreckt sich das Pfandrecht nicht auf Sachen, die der Pfändung nicht unterworfen sind.
Die Vorschriften der §§ 560 bis 562 gelten entsprechend.
§ 593
[Verlangen auf Änderung oder Anpassung von Landpachtverträgen]
(1) Haben sich nach Abschluß des Pachtvertrages die Verhältnisse, die für die Festsetzung der Vertragsleistungen
maßgebend waren, nachhaltig so geändert, daß die gegenseitigen Verpflichtungen in ein grobes
Mißverhältnis zueinander geraten sind, so kann jeder Vertragsteil eine Änderung des Vertrages mit Ausnahme
der Pachtdauer verlangen. Verbessert oder verschlechtert sich infolge der Bewirtschaftung der Pachtsache durch den Pächter
deren Ertrag, so kann, soweit nichts anderes vereinbart ist, eine Änderung des Pachtzinses nicht verlangt werden.
(2) Eine Änderung kann frühestens zwei Jahre nach Beginn der Pacht oder nach dem Wirksamwerden der letzten
Änderung der Vertragsleistungen verlangt werden. Dies gilt nicht, wenn verwüstende Naturereignisse,
gegen die ein Versicherungsschutz nicht üblich ist, das Verhältnis der Vertragsleistungen grundlegend und
nachhaltig verändert haben.
(3) Die Änderung kann nicht für eine frühere Zeit als für das Pachtjahr verlangt werden,
in dem das Änderungsverlangen erklärt wird.
(4) Weigert sich ein Vertragsteil, in eine Änderung des Vertrages einzuwilligen, so kann der andere Teil die Entscheidung
des Landwirtschaftsgerichts beantragen.
(5) Auf das Recht, eine Änderung des Vertrages nach den Absätzen 1 bis 4 zu verlangen,
kann nicht verzichtet werden. Eine Vereinbarung, daß einem Vertragsteil besondere Nachteile oder Vorteile erwachsen sollen,
wenn er die Rechte nach den Absätzen 1 bis 4 ausübt oder nicht ausübt, ist unwirksam.
§ 593a
[Übergabe des Betriebes im Wege der vorweggenommenen Erbfolge]
Wird bei der Übergabe eines Betriebes im Wege der vorweggenommenen Erbfolge ein zugepachtetes Grundstück,
das der Landwirtschaft dient, mit übergeben, so tritt der Übernehmer anstelle des Pächters in den Pachtvertrag ein.
Der Verpächter ist von der Betriebsübergabe jedoch unverzüglich zu benachrichtigen.
Ist die ordnungsmäßige Bewirtschaftung der Pachtsache durch den Übernehmer nicht gewährleistet,
so ist der Verpächter berechtigt, das Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen.
§ 593b
[Veräußerung oder Belastung mit Recht eines Dritten der Pachtsache]
Wird das verpachtete Grundstück veräußert oder mit dem Recht eines Dritten belastet,
so gelten die §§ 571 bis 579 entsprechend.
§ 594
[Ende des Pachtverhältnisses; Verlängerung]
Das Pachtverhältnis endet mit dem Ablauf der Zeit, für die es eingegangen ist. Es verlängert sich
bei Pachtverträgen, die auf mindestens drei Jahre geschlossen worden sind, auf unbestimmte Zeit,
wenn auf die Anfrage eines Vertragsteils, ob der andere Teil zur Fortsetzung des Pachtverhältnisses bereit ist,
dieser nicht binnen einer Frist von drei Monaten die Fortsetzung ablehnt. Die Anfrage und die Ablehnung bedürfen
der schriftlichen Form. Die Anfrage ist ohne Wirkung, wenn in ihr nicht auf die Folge der Nichtbeachtung
ausdrücklich hingewiesen wird und wenn sie nicht innerhalb des drittletzten Pachtjahres gestellt wird.
§ 594a
[Frist für die Kündigung bei nicht bestimmter Pachtzeiter]
(1) Ist die Pachtzeit nicht bestimmt, so kann jeder Vertragsteil das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag
eines Pachtjahres für den Schluß des nächsten Pachtjahres kündigen. Im Zweifel gilt das Kalenderjahr
als Pachtjahr. Die Vereinbarung einer kürzeren Frist bedarf der Schriftform.
(2) Für die Fälle, in denen das Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist vorzeitig gekündigt
werden kann, ist die Kündigung nur für den Schluß eines Pachtjahres zulässig; sie hat spätestens
am dritten Werktag des halben Jahres zu erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll.
§ 594b
[Vertragskündigung bei Laufzeiten über 30 Jahre]
Wird ein Pachtvertrag für eine längere Zeit als dreißig Jahre geschlossen, so kann nach dreißig Jahren
jeder Vertragsteil das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres für den Schluß
des nächsten Pachtjahres kündigen. Die Kündigung ist nicht zulässig,
wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Verpächters oder des Pächters geschlossen ist.
§ 594c
[Kündigungsgrund der Berufsunfähigkeit des Pächters]
Ist der Pächter berufsunfähig im Sinne der Vorschriften der gesetzlichen Rentenversicherung geworden,
so kann er das Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen,
wenn der Verpächter der Überlassung der Pachtsache zur Nutzung an einen Dritten,
der eine ordnungsmäßige Bewirtschaftung gewährleistet, widerspricht.
Eine abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
§ 594d
[Kündigungsgrund des Versterbens des Pächters]
(1) Stirbt der Pächter, so sind sowohl seine Erben als auch der Verpächter berechtigt, das Pachtverhältnis
mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende eines Kalendervierteljahres zu kündigen. Die Kündigung kann nur
für den ersten Termin erfolgen, für den sie zulässig ist.
(2) Die Erben können der Kündigung des Verpächters widersprechen und die Fortsetzung
des Pachtverhältnisses verlangen, wenn die ordnungsmäßige Bewirtschaftung der Pachtsache
durch sie oder durch einen von ihnen beauftragten Miterben oder Dritten gewährleistet erscheint. Der Verpächter
kann die Fortsetzung des Pachtverhältnisses ablehnen, wenn die Erben den Widerspruch nicht spätestens drei Monate
vor Ablauf des Pachtverhältnisses erklärt und die Umstände mitgeteilt haben, nach denen die weitere
ordnungsmäßige Bewirtschaftung der Pachtsache gewährleistet erscheint. Die Widerspruchserklärung und
die Mitteilung bedürfen der schriftlichen Form. Kommt keine Einigung zustande, so entscheidet auf Antrag
das Landwirtschaftsgericht.
(3) Gegenüber einer Kündigung des Verpächters nach Absatz 1 ist ein Fortsetzungsverlangen
des Erben nach § 595 ausgeschlossen.
§ 594e
[Kündigung ohne Einhalten einer Frist]
(1) Ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist ist die Kündigung des Pachtverhältnisses in entsprechender
Anwendung der §§ 542 bis 544, 553
und 554a zulässig.
(2) Der Verpächter kann das Pachtverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist auch kündigen,
wenn der Pächter mit der Entrichtung des Pachtzinses oder eines nicht unerheblichen Teiles des Pachtzinses länger als
drei Monate in Verzug ist. Ist der Pachtzins nach Zeitabschnitten von weniger als einem Jahr bemessen, so ist die Kündigung
erst zulässig, wenn der Pächter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung des Pachtzinses oder
eines nicht unerheblichen Teiles des Pachtzinses in Verzug ist. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Verpächter
vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Pächter durch Aufrechnung von seiner Schuld befreien konnte und
die Aufrechnung unverzüglich nach der Kündigung erklärt.
§ 594f
[Schriftform der Kündigung]
Die Kündigung bedarf der schriftlichen Form.
§ 595
[Fortsetzungsanspruch des Pächters]
(1) Der Pächter kann vom Verpächter die Fortsetzung des Pachtverhältnisses verlangen, wenn
- bei der Betriebspacht der Betrieb seine wirtschaftliche Lebensgrundlage bildet,
- bei der Pacht eines Grundstücks der Pächter auf dieses Grundstück zur Aufrechterhaltung seines Betriebes,
der seine wirtschaftliche Lebensgrundlage bildet, angewiesen ist und die vertragsmäßige Beendigung
des Pachtverhältnisses für den Pächter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde,
die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Verpächters nicht zu rechtfertigen ist.
Die Fortsetzung kann unter diesen Voraussetzungen wiederholt verlangt werden.
(2) Im Falle des Absatzes 1 kann der Pächter verlangen, daß das Pachtverhältnis so lange fortgesetzt wird,
wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Ist dem Verpächter nicht zuzumuten,
das Pachtverhältnis nach den bisher geltenden Vertragsbedingungen fortzusetzen, so kann der Pächter nur verlangen,
daß es unter einer angemessenen Änderung der Bedingungen fortgesetzt wird.
(3) Der Pächter kann die Fortsetzung des Pachtverhältnisses nicht verlangen, wenn
- er das Pachtverhältnis gekündigt hat;
- der Verpächter zur Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist oder im Falle
des § 593a zur vorzeitigen Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Frist berechtigt ist;
- die Laufzeit des Vertrages bei der Pacht eines Betriebes, der Zupacht von Grundstücken, durch die ein Betrieb entsteht,
oder bei der Pacht von Moor- und Ödland, das vom Pächter kultiviert worden ist, auf mindestens achtzehn Jahre,
bei der Pacht anderer Grundstücke auf mindestens zwölf Jahre vereinbart ist;
- der Verpächter die nur vorübergehend verpachtete Sache in eigene Nutzung nehmen oder zur Erfüllung
gesetzlicher oder sonstiger öffentlicher Aufgaben verwenden will.
(4) Die Erklärung des Pächters, mit der er die Fortsetzung des Pachtverhältnisses verlangt,
bedarf der schriftlichen Form. Auf Verlangen des Verpächters soll der Pächter über die Gründe
des Fortsetzungsverlangens unverzüglich Auskunft erteilen.
(5) Der Verpächter kann die Fortsetzung des Pachtverhältnisses ablehnen, wenn der Pächter die Fortsetzung
nicht mindestens ein Jahr vor Beendigung des Pachtverhältnisses vom Verpächter verlangt oder auf eine Anfrage
des Verpächters nach § 594 die Fortsetzung abgelehnt hat. Ist eine zwölfmonatige
oder kürzere Kündigungsfrist vereinbart, so genügt es, wenn das Verlangen innerhalb eines Monats nach Zugang
der Kündigung erklärt wird.
(6) Kommt keine Einigung zustande, so entscheidet auf Antrag das Landwirtschaftsgericht über eine Fortsetzung und
über die Dauer des Pachtverhältnisses sowie über die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird.
Das Gericht kann die Fortsetzung des Pachtverhältnisses jedoch nur bis zu einem Zeitpunkt anordnen, der die in Absatz 3
Nr.3 genannten Fristen, ausgehend vom Beginn des laufenden Pachtverhältnisses, nicht übersteigt.
Die Fortsetzung kann auch auf einen Teil der Pachtsache beschränkt werden.
(7) Der Pächter hat den Antrag auf gerichtliche Entscheidung spätestens neun Monate vor Beendigung
des Pachtverhältnisses und im Falle einer zwölfmonatigen oder kürzeren Kündigungsfrist
zwei Monate nach Zugang der Kündigung bei dem Landwirtschaftsgericht zu stellen. Das Gericht kann den Antrag
nachträglich zulassen, wenn es zur Vermeidung einer unbilligen Härte geboten erscheint und der Pachtvertrag
noch nicht abgelaufen ist.
(8) Auf das Recht, die Verlängerung eines Pachtverhältnisses nach den Absätzen 1 bis 7 zu verlangen,
kann nur verzichtet werden, wenn der Verzicht zur Beilegung eines Pachtstreits vor Gericht oder vor einer berufsständischen
Pachtschlichtungsstelle erklärt wird. Eine Vereinbarung, daß einem Vertragsteil besondere Nachteile oder besondere Vorteile
erwachsen sollen, wenn er die Rechte nach den Absätzen 1 bis 7 ausübt oder nicht ausübt,
ist unwirksam.
§ 595a
[Berechtigung zur Vorzeitigen Kündigung]
(1) Soweit die Vertragsteile zur vorzeitigen Kündigung eines Landpachtvertrages berechtigt sind, steht ihnen dieses Recht
auch nach Verlängerung des Landpachtverhältnisses oder Änderung des Landpachtvertrages zu.
(2) Auf Antrag eines Vertragsteiles kann das Landwirtschaftsgericht Anordnungen über die Abwicklung eines vorzeitig
beendeten oder eines teilweise beendeten Landpachtvertrages treffen. Wird die Verlängerung eines Landpachtvertrages
auf einen Teil der Pachtsache beschränkt, kann das Landwirtschaftsgericht den Pachtzins für diesen Teil festsetzen.
(3) Der Inhalt von Anordnungen des Landwirtschaftsgerichts gilt unter den Vertragsteilen als Vertragsinhalt. Über Streitigkeiten,
die diesen Vertragsinhalt betreffen, entscheidet auf Antrag das Landwirtschaftsgericht.
§ 596
[Pflicht zur Rückgabe der Pfandsache; ordnungsgemäßer Zustand]
(1) Der Pächter ist verpflichtet, die Pachtsache nach Beendigung des Pachtverhältnisses in dem Zustand
zurückzugeben, der einer bis zur Rückgabe fortgesetzten ordnungsmäßigen Bewirtschaftung entspricht.
(2) Dem Pächter steht wegen seiner Ansprüche gegen den Verpächter ein Zurückbehaltungsrecht
am Grundstück nicht zu.
(3) Hat der Pächter die Nutzung der Pachtsache einem Dritten überlassen, so kann der Verpächter die Sache nach
Beendigung des Pachtverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.
§ 596a
[Ersatz von Aufwendungen]
(1) Endet das Pachtverhältnis im Laufe eines Pachtjahres, so hat der Verpächter dem Pächter den Wert
der noch nicht getrennten, jedoch nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Bewirtschaftung vor dem Ende
des Pachtjahres zu trennenden Früchte zu ersetzen. Dabei ist das Ernterisiko angemessen zu berücksichtigen.
(2) Läßt sich der in Absatz 1 bezeichnete Wert aus jahreszeitlich bedingten Gründen nicht feststellen,
so hat der Verpächter dem Pächter die Aufwendungen auf diese Früchte insoweit zu ersetzen,
als sie einer ordnungsmäßigen Bewirtschaftung entsprechen.
(3) Absatz 1 gilt auch für das zum Einschlag vorgesehene, aber noch nicht eingeschlagene Holz. Hat der Pächter
mehr Holz eingeschlagen, als bei ordnungsmäßiger Nutzung zulässig war, so hat er dem Verpächter
den Wert der die normale Nutzung übersteigenden Holzmenge zu ersetzen. Die Geltendmachung eines weiteren Schadens
ist nicht ausgeschlossen.
§ 596b
[Pflicht zum Zurücklassen von landwirtschafltichen Erzeugnisen]
(1) Der Pächter eines Betriebes hat von den bei Beendigung des Pachtverhältnisses vorhandenen landwirtschaftlichen
Erzeugnissen so viel zurückzulassen, wie zur Fortführung der Wirtschaft bis zur nächsten Ernte nötig ist,
auch wenn er bei Antritt der Pacht solche Erzeugnisse nicht übernommen hat.
(2) Soweit der Pächter nach Absatz 1 Erzeugnisse in größerer Menge oder besserer Beschaffenheit
zurückzulassen verpflichtet ist, als er bei Antritt der Pacht übernommen hat, kann er vom Verpächter
Ersatz des Wertes verlangen.
§ 597
[Verspätung der Rückgabe]
Gibt der Pächter die Pachtsache nach Beendigung des Pachtverhältnisses nicht zurück,
so kann der Verpächter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung den vereinbarten Pachtzins
verlangen. Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.
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